Prima di iniziare: preparazione dei contenuti
Prima di aprire il flusso di pubblicazione conviene preparare il materiale: si guadagna tempo e si evita di pubblicare un annuncio incompleto.
- Descrizione dell'immobile: preparane una chiara, che evidenzi le caratteristiche uniche dell'immobile. Servono almeno 500 caratteri per ottenere il massimo punteggio di qualità.
- Fotografie: organizzale per ambiente (soggiorno, cucina, camera da letto). Il consiglio è di averne almeno 10 in HD, che è la soglia per il punteggio massimo.
- Planimetria: se non l'hai, puoi recuperarla con YouDomus, che dà accesso ai documenti catastali in pochi clic.
- Certificato di Prestazione Energetica (APE): verifica di averlo già. Anche questo si può recuperare tramite YouDomus.
Il flusso di pubblicazione
Dalla sezione Annunci del gestionale, clicca su Aggiungi. Il flusso è composto da quattro step: l'ultimo è dedicato alla Visibilità e, una volta chiuso, si arriva al riepilogo prima della pubblicazione.
Step 1: la categoria dell'immobile
Il primo step è la scelta della categoria: residenziale, commerciale, palazzi, garage, magazzini, negozi, capannoni, terreni, stanze e camere.
La scelta conta perché determina i campi che compilerai dopo, e un annuncio appartiene a una sola categoria: lo stesso immobile non può essere pubblicato in due categorie diverse.
Step 2: i dati dell'immobile
- Categoria e tipologia: la categoria (per esempio residenziale) e poi la tipologia (appartamento, villa e così via).
- Contratto: vendita o locazione.
- Prezzo: va sempre indicato. Puoi scegliere di mostrarlo pubblicamente oppure selezionare Prezzo su richiesta se il cliente preferisce non renderlo visibile. Tieni presente che l'assenza del prezzo abbassa la qualità dell'annuncio.
- Costi aggiuntivi: spese condominiali e spese di riscaldamento.
- Superficie: la superficie totale in metri quadri, distinguendo tra superfici principali (abitazione) e accessorie (cantine, box).
- Composizione dell'immobile: il numero di locali (camere da letto più le altre stanze, come soggiorno o studio), il numero di bagni, e le stanze accessorie (cantina, mansarda, terrazzo, giardino). Vale la pena compilarle con cura: sono tra i filtri più usati dagli utenti durante la ricerca.
- Caratteristiche tecniche: anno di costruzione, stato dell'immobile (nuovo, buono, da ristrutturare), classe energetica (APE).
- Descrizione testuale: completa e concreta, di almeno 500 caratteri per soddisfare i criteri di qualità.
Mappa e localizzazione
Sempre nello step 2, inserisci l'indirizzo (via, città, CAP) e conferma la geolocalizzazione sulla mappa. Puoi scegliere se mostrare il puntatore preciso o mantenere l'indirizzo generico, che è la scelta meno consigliata.
Una geolocalizzazione corretta permette agli utenti di cercare l'immobile per zona o disegnando un'area sulla mappa, modalità scelta da oltre il 70% degli utenti su Immobiliare.it. Senza puntatore preciso, il tuo immobile non comparirà nelle ricerche fatte su mappa.
Step 3: foto e video
Le immagini sono il primo elemento che cattura l'attenzione.
- Carica almeno 10 foto in HD, e fai in modo che le prime 10 siano consecutive e di buona qualità.
- Risoluzione consigliata: 1024x768 pixel.
- Controlla le didascalie: quando carichi un'immagine, l'algoritmo di intelligenza artificiale assegna automaticamente una categoria e una didascalia, che puoi modificare da un menu a tendina.
- La prima immagine è quella mostrata come anteprima nella lista degli annunci: scegli la più rappresentativa.
- Video e Virtual Tour: puoi collegare fino a 4 video YouTube e, se disponibile, un Virtual Tour. Sono contenuti molto apprezzati dagli utenti e contribuiscono al punteggio di qualità.
Step 4: la visibilità
L'ultimo step è quello dove decidi dove l'annuncio sarà visibile. È il punto che genera più malintesi, perché le opzioni non sono alternative equivalenti:
| Opzione | Cosa fa | Disponibilità |
|---|---|---|
| Pagina agenzia | l'annuncio compare solo nella pagina della tua agenzia | illimitata, gratis |
| Premium | l'annuncio è visibile nelle ricerche degli utenti | un numero definito, distinto tra vendita e affitto |
| Segreto | l'immobile non è visibile agli utenti, ma può rientrare tra i Match | un numero definito |
Premium è l'opzione che rende l'annuncio trovabile. Se pubblichi con la sola Pagina agenzia, l'annuncio è online ma non compare tra i risultati di ricerca: succede tipicamente quando le posizioni Premium sono esaurite, e lo step ti mostra quante ne hai usate (per esempio "13 su 18 Vendita").
Nello stesso passaggio puoi attivare i servizi di Extravisibilità (Sky, Vetrina, Star, Top), che posizionano l'annuncio più in alto tra i risultati di ricerca, con il saldo del Borsellino sempre visibile.
Chiuso lo step 4, arrivi al riepilogo: qui controlli i dettagli un'ultima volta e confermi la pubblicazione.
Indice di qualità (Quality Score)
Il Quality Score indica quanto l'annuncio è completo e ottimizzato, e incide sulla sua visibilità: gli annunci con punteggio superiore all'80% ricevono mediamente il 15-18% di contatti in più.
I fattori che lo influenzano:
- Foto: almeno 10 in HD consecutive
- Localizzazione: geolocalizzazione precisa e visibile
- Descrizione: almeno 500 caratteri
- Certificazione energetica (APE): recuperabile tramite YouDomus
- Planimetria e FotoPlan: la planimetria si può scaricare tramite YouDomus
- Video e Virtual Tour: opzionali, contribuiscono al punteggio
- Prezzo visibile: con "Prezzo su richiesta" il punteggio è più basso
Controllo della qualità
Per verificare la qualità dei tuoi annunci:
- Apri la sezione Annunci del gestionale
- Guarda la colonna Qualità con la percentuale. Se è sotto l'80%, clicca su Migliora per vedere quali aree dell'annuncio intervenire
- Applica i suggerimenti e il punteggio sale
Dalla sezione Riepilogo del gestionale puoi vedere anche la qualità media di tutti i tuoi annunci.
Suggerimenti pratici
- Scegli con cura la foto principale: metti l'immagine più rappresentativa, o quella che mostra meglio i punti di forza dell'immobile.
- Descrivi le caratteristiche uniche: se l'immobile ha un giardino, una terrazza o una vista panoramica, mettilo in evidenza nella descrizione.
- Controlla la pagina delle prestazioni: confronta il tuo annuncio con la concorrenza e vedi dove puoi migliorare.
Prestazioni e Classifica di Zona
Dopo la pubblicazione, la pagina Prestazioni ti mostra come sta andando l'annuncio. I dati diventano significativi dopo circa 11 giorni dalla pubblicazione.
- Statistiche: visualizzazioni, clic e contatti ricevuti, confrontabili con gli altri immobili che hai in pubblicità.
- Classifica di Zona: confronta il tuo annuncio con quelli della concorrenza nella tua zona, mostra quali caratteristiche hanno quelli che performano meglio e suggerisce le azioni correttive.
Dopo la pubblicazione
Una volta online, l'annuncio si modifica, si archivia, si duplica o si converte in venduto: come si fa, e dove ritrovarlo, è spiegato in Gestione annunci dopo la pubblicazione.
Domande frequenti
Posso salvare un annuncio in bozza e completarlo più avanti?
Sì. Le bozze restano salvate e le ritrovi nella vista Bozze della sezione Annunci: le riprendi quando vuoi, anche a giorni di distanza.
Una cosa da sapere: la data di creazione dell'annuncio parte dal momento in cui crei la bozza, non da quando pubblichi. Poiché il badge "Nuovo" sul portale dura 14 giorni da quella data, se pubblichi molto tempo dopo aver creato la bozza i giorni di badge si sono già consumati.
Posso pubblicare lo stesso immobile in due categorie diverse?
No. Un annuncio appartiene a una sola categoria: un box auto, per esempio, non può essere pubblicato contemporaneamente anche come magazzino.
Posso pubblicare un annuncio senza mostrare il prezzo?
Sì, selezionando l'opzione Prezzo su richiesta. Il prezzo va comunque indicato nel gestionale: quello che scegli è se mostrarlo o no al pubblico.
Tieni presente che questa scelta abbassa il punteggio di qualità dell'annuncio, e quindi il suo posizionamento tra i risultati: conviene usarla solo quando è davvero necessario.
Il mio annuncio si vede sulla pagina della mia agenzia ma non nelle ricerche. Perché?
Perché nell'ultimo passaggio della pubblicazione, quello dedicato alla visibilità, Pagina agenzia e Premium sono due opzioni distinte:
- Pagina agenzia rende l'annuncio visibile solo nella pagina della tua agenzia, senza limiti di numero
- Premium lo rende visibile nelle ricerche degli utenti, e le posizioni disponibili sono un numero definito, distinto tra vendita e affitto
Se vedi l'annuncio solo sulla pagina agenzia, con ogni probabilità Premium non è attivo, spesso perché le posizioni sono esaurite. Puoi liberarne una archiviando un annuncio che non ti serve più, oppure parlarne con il tuo consulente di riferimento.
Quanti annunci posso pubblicare?
Sulla pagina della tua agenzia la disponibilità è illimitata. Ciò che ha un numero definito sono le posizioni Premium, quelle che rendono l'annuncio visibile nelle ricerche degli utenti: sono distinte tra vendita e affitto, e nel passaggio dedicato alla visibilità vedi quante ne hai usate (per esempio "13 su 18 Vendita").
Se ti servono più posizioni, parlane con il tuo consulente di riferimento.
Ho pubblicato un annuncio ma non lo trovo su Immobiliare.it
Controlla in quest'ordine:
- La visibilità: se è attivo solo Pagina agenzia e non Premium, l'annuncio non compare nelle ricerche degli utenti. È la causa più frequente.
- Lo stato: verifica che sia tra gli Attivi della sezione Annunci, e non tra le Bozze.
- La geolocalizzazione: senza puntatore preciso l'annuncio non compare nelle ricerche su mappa, che sono il modo in cui cerca oltre il 70% degli utenti.
- La qualità: guarda la colonna Qualità e clicca Migliora per vedere cosa manca.
Se i controlli sono a posto e l'annuncio non si vede, contatta l'assistenza dal gestionale con il riferimento dell'annuncio.
Come cambio la geolocalizzazione di un annuncio già pubblicato?
Apri l'annuncio in modifica e correggi l'indirizzo nel passaggio dedicato a mappa e localizzazione, confermando la posizione sulla mappa. Vale la pena verificare che il puntatore cada davvero sull'immobile: capita che, spostandolo, il civico proposto cambi.
Perché il mio annuncio non compare nelle ricerche su mappa?
Perché la geolocalizzazione non è precisa. Se scegli di mantenere l'indirizzo generico invece di mostrare il puntatore esatto, l'annuncio non entra nelle ricerche fatte disegnando un'area o filtrando per zona, che sono il modo in cui cerca oltre il 70% degli utenti di Immobiliare.it.
È il motivo per cui l'indirizzo generico è la scelta meno consigliata.
Non ho la planimetria o il certificato APE. Come li recupero?
Entrambi si possono recuperare con YouDomus, lo strumento integrato nel gestionale che dà accesso ai documenti catastali: da lì scarichi la planimetria in pochi clic e puoi richiedere il certificato energetico.
Sono due elementi che contribuiscono al punteggio di qualità dell'annuncio, quindi vale la pena recuperarli.
Quanto deve essere lunga la descrizione dell'immobile?
Almeno 500 caratteri per soddisfare i criteri di qualità. Più della lunghezza conta il contenuto: descrivi le caratteristiche che distinguono l'immobile (giardino, terrazza, vista, esposizione), perché sono quelle che convincono l'utente a contattarti.
Quante foto devo caricare?
Almeno 10 in HD, e le prime 10 devono essere consecutive: è la soglia per ottenere il massimo punteggio sulla componente fotografica. La risoluzione consigliata è 1024x768 pixel.
Cura in particolare la prima immagine: è quella mostrata come anteprima nella lista degli annunci, quindi decide se l'utente apre il tuo annuncio o passa al successivo.
Come vedo la qualità dei miei annunci e come la miglioro?
Nella sezione Annunci trovi la colonna Qualità con la percentuale di ogni annuncio. Se è sotto l'80%, clicca su Migliora: il gestionale ti mostra quali aree dell'annuncio intervenire.
Dalla sezione Riepilogo vedi anche la qualità media di tutti i tuoi annunci. Vale la pena tenerla alta: gli annunci sopra l'80% ricevono mediamente il 15-18% di contatti in più.
Quando posso vedere le prestazioni di un annuncio appena pubblicato?
I dati della pagina Prestazioni diventano significativi dopo circa 11 giorni dalla pubblicazione: prima il campione è troppo piccolo per confrontare l'annuncio con la concorrenza.
Da lì trovi visualizzazioni, clic e contatti ricevuti, e la Classifica di Zona, che confronta il tuo annuncio con quelli della tua zona e suggerisce le azioni correttive.
Posso pubblicare un annuncio senza renderlo visibile agli utenti?
Sì, con l'opzione Segreto nel passaggio dedicato alla visibilità: l'immobile non è visibile agli utenti sul portale, ma può rientrare tra i Match, cioè può essere proposto agli utenti le cui ricerche corrispondono alle sue caratteristiche.
È diverso dal lasciare l'annuncio in Bozze, che invece non è pubblicato affatto.
Quali contenuti multimediali posso aggiungere all'annuncio?
Oltre alle foto puoi collegare fino a 4 video YouTube, un Virtual Tour, la planimetria e il FotoPlan, che associa le foto delle stanze alla planimetria.
Sono tutti contenuti che contribuiscono al punteggio di qualità e che gli utenti apprezzano, perché riducono l'incertezza prima della visita.